Por: VICTOR PORTO ABREU
Recentemente, veio à tona uma notícia que repercutiu não apenas no meio artístico, mas também no âmbito imobiliário e jurídico: o cantor “Wesley Safadão” foi condenado a pagar uma indenização de R$ 500 mil a um corretor de imóveis.
A decisão decorreu da intermediação na negociação de uma mansão inicialmente avaliada em R$ 18 milhões, cujo valor final foi reduzido para R$ 11,2 milhões.
Mesmo após o corretor ter aproximado as partes e conduzido as tratativas, o cantor teria desistido formalmente do negócio, optando por concluir a transação diretamente com o proprietário.
O imóvel, ao final, foi registrado em nome do irmão do artista, fato que corroborou a tese de tentativa de burlar o pagamento da comissão de corretagem.
O caso reacende uma discussão recorrente no direito imobiliário: em que momento nasce o direito à comissão do corretor? E, sobretudo, é possível afastar a obrigação sob o argumento de desistência ou negociação direta com o proprietário após a atuação do corretor?
A corretagem é regida pelos artigos 722 a 729 do Código Civil
O artigo 722, caput, dispõe que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
A jurisprudência e a doutrina firmaram entendimento de que o corretor faz jus à comissão quando realiza a aproximação eficaz entre as partes e propicia a celebração do negócio, ainda que este venha a se concretizar posteriormente e até mesmo com ajustes diretos entre comprador e vendedor.
O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou em favor do direito do corretor à comissão, mesmo quando o negócio é formalizado ulteriormente sem a sua participação direta, desde que comprovada a nítida vinculação entre a atuação do corretor e a concretização da transação.
A título de exemplo: “É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio” (AgRg no REsp n. 1.440.053/MS , rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 15-3-2016). Inclusive; atos como o uso de terceiros para a formalização da compra (como no caso do irmão de “Wesley Safadão”), não afastam o nexo de causalidade entre a atuação do corretor e o negócio realizado.
No caso em questão, a conduta de “Wesley Safadão”, ao registrar o imóvel no nome de seu irmão, reforça a existência de má-fé e tentativa deliberada de fraudar o pagamento da comissão de corretagem.
Tal prática infringe o princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil: “Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
O Judiciário tem coibido esse tipo de artifício, reconhecendo que o formalismo não pode ser utilizado como escudo para fraudes contratuais e enriquecimento ilícito em prejuízo do profissional que efetivamente prestou o serviço.
Trata-se, portanto, de uma importante reafirmação dos princípios da boa-fé e da proteção ao trabalho técnico do corretor, cuja atuação muitas vezes é subestimada, mas representa peça central na engrenagem do mercado imobiliário.
* VICTOR PORTO ABREU é consultor imobiliário, auxiliar jurídico e articulista no âmbito do direito imobiliário, notarial e registral.
