A Prefeitura de São José publicou o Decreto nº 22.603/2025. Ele regulamenta a regularização de construções desconformes e edificações inadequadas por meio da assinatura de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC). Essa medida está prevista no parágrafo único do artigo 31 da Lei Complementar nº 173/2024, que trata do uso e ocupação do solo urbano.
Com a nova regra, imóveis concluídos até 18 de dezembro de 2024 poderão se regularizar, mesmo que não atendam plenamente às normas urbanísticas. Para isso, os proprietários precisam firmar o Termo de Ajustamento de Conduta com a Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp). Assim, eles poderão obter documentos essenciais, como “habite-se”, certidão de averbação e projetos aprovados.
A edificação deve estar finalizada, com estrutura completa — incluindo paredes, cobertura e instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas. Além disso, os proprietários devem comprovar a existência do imóvel até a data limite. Para isso, podem usar fotos datadas, cadastros municipais, imagens aéreas ou autos administrativos anteriores, explica o secretário adjunto da Susp, Michael Pedro Rosanelli.
Multa compensatória: regras, parcelamento e isenções
O decreto exige que o proprietário pague uma multa compensatória como contrapartida pela regularização. O valor depende da área construída que violou o licenciamento original. Caso toda a construção tenha ocorrido sem alvará, a multa incide sobre a área total.
Primeiro, a Secretaria informa o valor final por meio de parecer técnico. Depois, o interessado deve aceitar o valor para pagar a multa. Ele pode parcelar o pagamento em até 24 vezes, corrigidas pelo CUB (Custo Unitário Básico). Contudo, a Prefeitura só libera o “habite-se”, certidão de averbação ou projeto aprovado após o pagamento integral da multa, mesmo no caso de parcelamento.
Além disso, quem pagar à vista recebe desconto de 20% no valor total da multa. O decreto também isenta a multa compensatória para construções residenciais unifamiliares de até 70m², contribuintes isentos do IPTU e edificações públicas da União, Estado ou Município.
Para garantir a isenção, o proprietário deve enviar requerimento com documentação comprobatória. Entretanto, se a Prefeitura identificar irregularidades a qualquer momento, cancela a isenção. Nesse caso, o contribuinte tem 30 dias para pagar a multa.
Controle, fiscalização e sanções
A Prefeitura pode recusar a regularização quando a construção apresentar risco urbanístico, falta de segurança, higiene, saneamento ou interferir no tráfego urbano. Ainda mais, a Secretaria de Urbanismo verifica a qualquer momento a veracidade das informações e as condições do imóvel, inclusive depois de emitir os documentos.
Se encontrar divergências, a Prefeitura notifica o proprietário, que terá 15 dias para esclarecer os pontos. Caso ele não responda, a Prefeitura anula a regularização e aplica multa equivalente a três vezes o valor da multa compensatória.
Além disso, se o processo ficar parado por mais de 90 dias por responsabilidade do proprietário, a Prefeitura arquiva automaticamente o processo. Para organizar os procedimentos, a Secretaria de Urbanismo pode editar portarias, instruções e modelos de documentos necessários à regularização.
