Novo Plano Diretor de Florianópolis propõe alinhamento de regras, incentivos à construção e contrapartidas

Para prefeitura principal objetivo é acabar com o conflito de leis; adensamento populacional pode significar maior verticalização das construções

O plano diretor de Florianópolis será alterado neste ano. Após etapas não cumpridas em 2021, o documento debatido desde 2017 ficou com sua discussão e votação adiada para o início de 22, ainda com imbróglios sobre o trâmite. No momento a justiça analisa pedido do Ministério Público sobre a legalidade em fazer 13 audiências públicas presenciais simultâneas neste sábado (15/1).

O fato é que a cidade precisa de atualizar o regramento do uso do solo. Para a prefeitura, propositora do novo plano, a necessidade é esclarecer e retificar partes da lei que são dúbias e geram insegurança jurídica. O novo plano diretor também cria incentivos quando o empreendedor investe em equipamentos considerados benéficos às comunidades, como habitação social, áreas de lazer, comércios nos bairros, entre outros – as chamadas contrapartidas. A intenção da prefeitura é tanto retificar a legislação, quanto incentivar usos diferenciados para implementação mais condensada de comércios e residências na área urbana. Isso pode significar tanto a maior verticalização, quanto maior proteção de áreas verdes para evitar o desmatamento.

uso do solo, verticalização e incentivos à construção em debate no novo plano diretor de florianópolis
Uso do solo, verticalização e incentivos à construção com benefícios mais tangíveis nos bairros estão em debate no novo plano diretor de Florianópolis – Lucas Cervenka/CSC

Ainda no entendimento do poder executivo municipal, o plano diretor de Florianópolis atual tem muitas “fragilidades”, como a incapacidade de melhorar a qualidade de vida nos bairros e erros que geram insegurança para os moradores, atrapalhando o serviço público e a fiscalização. Um dos objetivos com o novo plano é fazer uma retificação e confluência das regras, de modo a não haver mais as divergências. Nesse sentido haverá em tese um melhor regramento do que se pode ou não fazer em Florianópolis.

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Também como consequência, a nova legislação é basicamente uma escolha de como nortear a densidade populacional inevitável. Ou se ocupa maior solo, ou se constrói pra cima. Assim, as novas regras tendem a aumentar a quantidade de imóveis mais altos na cidade ao mesmo tempo que se tenta preservar a natureza da ilha. A prefeitura nega que seja uma orientação jurídica voltada à verticalização, ainda que haja novos incentivos para o aumento de pavimentos permitidos.

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Esclarecimentos sobre o novo plano diretor de Florianópolis

O Correio solicitou à prefeitura alguns detalhamentos sobre a proposta, especialmente no aumento de gabarito (altura permitida dos prédios) e a proposta de incentivo à manutenção das áreas já consideradas de preservação permanente (APPs).

Conforme a minuta do projeto de lei complementar (disponível neste link) o artigo 17 propõe um maior incentivo ao aumento do gabarito. Entre os incentivos estão previstos acréscimo da altura máxima e gabarito em 50% para zoneamentos em que o gabarito máximo seja de até 4 pavimentos e em 25% para zoneamentos em que o gabarito máximo seja acima de 4 pavimentos. Isso pode significar, por exemplo, que locais atualmente com permissão de 7 pavimentos o limite chegue a 10 pavimentos (situação que já pode ocorrer até mesmo na legislação vigente, dependendo da proposta de construção). A prefeitura negou que haja uma mudança radical que vai permitir passar de 2 para 8 ou 10 pavimentos.

“Nenhum bairro está tendo aumento de gabarito de forma direta, somente através de trocas que a cidade precisa, seja por áreas públicas, seja pela necessária e importante política de habitação social. Além disso, o acréscimo por incentivo pode se dar apenas em outros índices urbanísticos, como por exemplo por taxa de ocupação”, diz a prefeitura. A aplicação dependerá de estudos técnicos e regulamentações específicas e vai ocorrer em vias estruturantes dos bairros. Um dos critérios principais, explica a prefeitura, será baseado na característica do sistema viário e a densidade máxima de cada bairro e nisso as pessoas ainda podem opiniar efetivamente sobre quais serão os limites.

“Importante ressaltar que o artigo 17 da proposta busca exatamente o estabelecimento de uma política de incentivos. Ou seja, oferecer ao empreendedor a execução de maior área desde que ele traga contrapartidas que possam melhorar os bairros e a cidade”, informa da prefeitura. “É a oportunidade de melhorar a infraestrutura urbana da cidade sem onerar ainda mais as pessoas”.

“Por exemplo, o incentivo a Habitação de Interesse Social visa promover e gerar recursos para a habitação social que é parte de uma política muito importante. O objetivo é usar este incentivo para ampliar a oferta de moradia de baixa renda e programas habitacionais na cidade. Neste caso, no interesse do município o empreendedor transfere recursos ou viabiliza habitação social e recebe em contrapartida área a mais para construir. Esta área pode criar pavimentos a mais se necessário. Assim, quando vermos um ou dois pavimentos a mais em um edifício que aplicou este incentivo, estaremos vendo também formas de inclusão social, se for três teremos outra contrapartida”.

Adoção de APP como incentivo

Um dos pares de incentivo e contrapartida é de ordem ambiental, uma espécie de “adoção” de áreas de preservação permanente (APPs) para propiciar “proteção mais efetiva”. Segundo a prefeitura o objetivo é diminuir a pressão urbana sobre áreas ambientalmente frágeis e evitar ocupações irregulares. A prefeitura acrescenta que isso vai ocorrer com uma transferência de potencial construtivo vinculado a áreas efetivamente protegidas para outro empreendimento, não necessariamente confrontante. Com essa espécie de adoção da APP o empreendimento poderá ganhar até 0,6 no índice de construção de pavimentos.

Ainda conforme a visão da prefeitura, esse procedimento fará com que a conservação da natureza passe a ter valor econômico palpável. Após a aprovação do plano deverá haver uma regulamentação para definir os procedimentos de controle, que deverão atender a critérios ambientais, além da averbação em matrícula dos imóveis que são do empreendimento incentivado e as responsabilidades pela área protegida.

Em esclarecimento adicional solicitado pela reportagem, a prefeitura diz que a proteção de APP “habilita” o potencial de outro local (urbano). O que se refere é uma base relativa a área de APP, um limite máximo. “Para nós é fundamental que tenham mais geração de valor os trechos de APP lindeiras (no limite) da ocupação. Aquelas mais pressionadas. A regulamentação desta medida irá requerer uma análise técnica ambiental-urbana para conferir equilíbrio e controle”, finaliza a prefeitura de Florianópolis.

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Como fazer sugestões ao plano

Há a possibilidade de criticar, questionar e contribuir com melhorias no novo Plano Diretor de Florianópolis através dos mecanismos oficiais. Uma das formas é na consulta pública on-line, outra é participar de uma das audiências distritais presenciais previstas para 15 de janeiro, ou a audiência final on-line em 22 de janeiro.

Por Lucas Cervenka – reportagem@correiosc.com.br

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